Согласно исследованиям Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), 68% россиян хотели бы жить в доме, а не в квартире.
Такая тенденция, по мнению риелторов, прослеживается и в Армавире. Но поскольку за последние 30 лет численность населения города выросла на 27 тысяч человек, это привело к тому, что найти свободный земельный участок стало проблематично. Поэтому, чтобы построить дом своей мечты, горожане все чаще приобретают недвижимость в дачных товариществах.
Газ диктует спрос
В Армавире насчитывают 41 дачный поселок. По данным пресс-службы мэрии, девять из них заброшены. В основном садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) расположены вокруг и в черте города, являясь его окраинами.
Самые востребованные СНТ – это Каспаровские, Ефремовские и Сочинские дачи, «Заря востока» и поселки, СНТ «Россиянка», где имеется возможность подключить газ. Недвижимость на этих окраинах Армавира стоит дороже. Например, на Каспаровских дачах цены стартуют от 1 млн рублей.
— Сегодня ценообразование недвижимости в садоводческих товариществах диктует наличие в них коммуникаций, в том числе газа, — поясняет председатель Гильдии риэлторов Армавира Дарья Попова. — Например, стоимость объектов недвижимости в поселках, где практически нет квоты на подключение газоснабжения, достаточно низкая. Стартовая цена на такие дачи начинается от 250 тысяч рублей. К бюджетным вариантам можно отнести СНТ в районе Урупского моста.
Если к участку не подведены инженерные сети, чтобы жить там постоянно, придется прокладывать их за свой счет. Как отметила Дарья Попова, проще всего в Армавире подключить воду. Большинство дач оснащены электричеством, однако, как жалуются живущие там, часто бывает низкое напряжение в сети.
Драйвер оживления
По мнению председателя Гильдии риелторов Армавира, большинство горожан приобретают земельные участки не для того, чтобы выращивать овощи и фрукты.
— Их интересует перспектива возведения на участке дома, — уточнила Дарья Попова. — Даже в прошлом году, в разгар пандемии коронавируса, этот сегмент рынка недвижимости развивался.
Такая тенденция прослеживается и в целом по стране. Согласно прошлогоднему опросу ВЦИОМ, большинство россиян не горит желанием вести жизнь фермеров, но хотело бы иметь участок для постройки дома. Примерно 33% соотечественников покупают дачи, чтобы потом построить на участке дом.
— Спрос на дачи поддерживает и продолжающая действовать «дачная амнистия», когда люди регистрируют дома по «упрощенке», — считает Дарья Попова.
Действие отдельных положений «амнистии» должны были отменить 1 марта этого года. Это норма об упрощенном порядке оформления прав на жилые и садовые дома, которые построены на дачных и садовых земельных участках, предоставленных до 4 августа 2018 года. После этой даты о начале и завершении строительства домов пришлось бы уведомлять органы местного самоуправления. Но, согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, «дачная амнистия» продлена до марта 2026 года. Соответственно, спрос на дачи в Армавире останется по-прежнему высоким, считает Дарья Попова.
— На пять лет продлен и переходный период для тех, кто начал строительство до 4 августа 2018 года и не получил на него разрешение, — пояснили в пресс-службе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. — Эти граждане вправе направить уведомление о строительстве в уполномоченный орган, при этом получать разрешение на строительство и ввод объекта не нужно. Если бы норма не была продлена, доказывать свои права пришлось бы в судебном порядке.
«Упрощенку» расширили
В «дачной амнистии» предусмотрены нововведения. Упрощенный порядок регистрации прав теперь будет распространяться и на владельцев домов, расположенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Но индивидуальный жилой или садовый дом должен соответствовать параметрам, определенным Градостроительным кодексом РФ. В частности, количество надземных этажей не должно быть более трех, высота — не более 20 метров. Как прокомментировали такие ограничения в Госдуме РФ, сделано это с целью исключения случаев строительства объектов, не соответствующих установленным требованиям.
Право собственности на жилые и садовые дома оформляют на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером в соответствии с декларацией об объекте, составленной владельцем земельного участка. Таким образом, дачникам для оформления недвижимости необходимо выполнить несколько шагов: заполнить декларацию, пригласить к себе на участок кадастрового инженера, который сделает необходимые замеры объектов, подлежащих регистрации, составит технический план, запишет данные на диск. С этим диском хозяину нужно прийти в ближайший МФЦ. Если ранее право на земельный участок не было зарегистрировано, необходимо будет представить правоустанавливающие документы на землю.
Не доверять и проверять
Как считает председатель Гильдии риелторов Армавира, дачу сложнее купить, чем квартиру. При оформлении покупки дачи в садоводческом товариществе следует обратить внимание на наличие межевания и мест подключения коммуникаций.
— Перед покупкой недвижимости необходимо узнать у председателя правления СНТ о наличии задолженности при уплате взносов, иначе потом гасить долг бывшего владельца придется новому, — уточнила Дарья Попова. — Нужно получить как можно больше информации об объекте, который приобретаешь.
Обязательно ознакомиться с документами на право собственности, в частности ЕГРН. Как отмечает Дарья Попова, в Армавире бывает, что у владельцев дачной недвижимости есть только членские книжки, не являющиеся документом, подтверждающим право собственности. В этом случае придется подтвердить право на владение объектом, проверить, соответствует ли фактическая площадь участка заявленной в документах.
— Не следует покупать дачу, если на руках нет нотариально заверенного согласия супруга или супруги ее владельца, — советует Дарья Попова. — Нужно активно интересоваться семейным положением продавца. Если он в разводе последние три года, то непременно следует узнать, не закреплено ли за бывшим супругом (или супругой) право собственности на объект. Согласие супруга не нужно только в том случае, если оформляется дарение или наследство. Нередко в Армавире дачи продают по доверенности. Бояться этого не стоит, главное – проверить доверенность.
Каждая доверенность уникальна: ей присваивается свой номер, который нотариус вносит в реестр доверенностей. В документе обязательно должны быть указаны: дата выдачи и срок действия, полное имя доверителя и доверенного лица, паспортные данные доверенного, полномочия его действий от имени доверителя. В первую очередь нужно убедиться, чтобы доверенность не была просрочена. Проверьте на сайте нотариальной палаты, что такая доверенность существует, а лицензия нотариуса действует. Для этого нужно будет ввести реестровый номер, дату удостоверения, ФИО специалиста, удостоверившего документ.
Вне зоны
Подводным камнем при приобретении дачной недвижимости могут стать наложенные на участок ограничения. Случается это, когда участок находится по соседству с:
· водоохранными зонами;
· санитарно-защитными зонами;
· промышленными зонами;
· прибрежными зонами;
· железными и автомобильными дорогами;
· ЛЭП;
· объектами культуры.
Если дача расположена рядом с такими зонами, то могут возникнуть проблемы не только со строительством, но и с выдачей ипотеки.
— В таких случаях маленький банк побоится выдать ипотеку. Как показывает практика, юристы кредитных учреждений часто придираются к тому, что дача находится, например, в водоохраняемой зоне. И это может послужить поводом для отказа. А вот крупные банки с государственным участием это не пугает, в них можно получить жилищный кредит, — пояснила Дарья Попова.
Но, как отметила армавирский риелтор, в Армавире дачи всегда были востребованы. И спрос на них в ближайшее время не упадет.
Виктория Александрова