За последние три года рынок недвижимости не раз оказывался в зоне турбулентности. Цены на жилье то падали, то взлетали. Но, как утверждает руководитель агентства недвижимости «100 квартир», член совета Кубанской палаты недвижимости и Российской гильдии риелторов Дарья Попова, ситуация стабилизировалась.
«АС» она рассказала, почему количество сделок по покупке жилья в Армавире увеличилось в десять раз, по каким причинам горожане предпочитают обмен и когда взлетает спрос на частные дома.
Армавир в топе
— Последние несколько лет экономически сложные и непредсказуемые. Какие тенденции наблюдаются на рынке недвижимости Армавира после пандемии коронавируса и введения экономических санкций против России?
— Во время пандемии в Армавире стали более активно покупать частные жилые дома, и эта тенденция по сей день сохраняется. Каждый третий клиент риелторов — владелец квартиры, который хочет поменять ее на дом.
Введение экономических санкций встряхнуло рынок недвижимости. Сначала возник ажиотаж: армавирцы кинулись покупать недвижимость, стараясь вложить деньги в «бетон», тем самым выгодно сохранить их. Затем банки подняли процентную ставку по ипотеке, и рынок недвижимости на два-три месяца упал. Люди с наличкой на руках не понимали, что делать и чего ожидать, а планировавшие брать ипотеку временно отказались от этого. Но государство вовремя приняло меры. Процентные ставки пошли вниз. И ситуация нормализовалась. Сейчас она стабильна.
— Увеличилось ли количество сделок по покупке недвижимости за последние три года?
— В Армавире продажи недвижимости выросли. Уютный южный город привлекателен для тех, кто желает переехать с севера, но не хочет жить в суете мегаполиса. Люди, нацелившись на Кубань, если не переезжают в Краснодар, то выбирают либо Армавир, либо побережье. Сейчас много квартир приобретают приезжие с «херсонскими» сертификатами.
В сравнении с допандемийным 2019 годом количество продаж недвижимости увеличилось примерно в десять раз.
Квартиранты найдутся
— Кто чаще покупает в Армавире жилье: местные жители или приезжие?
— Семь из десяти покупателей — местные. Чаще всего армавирцы оформляют сделку, которую раньше называли «обменом». Сейчас используют термин «альтернативная сделка». Это когда клиент продает свою недвижимость и одновременно приобретает другую. В качестве новой недвижимости покупают либо квартиру побольше, либо дом. Иногда клиенты для этого дополнительно берут ипотеку.
— Откуда чаще перебираются в Армавир?
— Безусловно, лидируют северные регионы. Так всегда было и будет, потому что людей привлекает мягкий кубанский климат, близость к горам и морю. Многие хотят приобрести на юге дом, чтобы заниматься садом, огородом.
И, как уже говорила, большое количество сделок заключают по «херсонским» сертификатам.
— Недвижимость чаще приобретают для себя или чтобы сдавать в аренду?
— Для себя. Люди улучшают жилищные условия, приобретают более просторное жилье. Родители помогают детям купить квартиру или дом, выплачивают за них первоначальный взнос по ипотеке.
Хотя в Армавире недвижимость достаточно часто приобретают, чтобы сдавать в наем. Хозяева заселяют квартирантов и деньги от аренды тратят на выплату ипотеки, по которой приобрели жилье для детей.
А поскольку Армавир — город студенческий, то квартиранты всегда найдутся. Наше агентство сдает выставленное для аренды жилье в течение одного-двух дней. Максимум — за неделю. Спрос высокий.
Потому стоимость аренды выросла примерно на 30 процентов. Если еще два года назад двухкомнатную квартиру в доме по улице Ефремова сдавали за 18 тысяч рублей, то сегодня арендная плата подскочила до 25 тысяч рублей. За однокомнатную квартиру, сдававшуюся за десять тысяч, теперь просят 15 тысяч рублей.
Выгодно сейчас
— Какой процент от общего числа покупателей берет недвижимость по ипотеке?
— За последние полгода, по данным анализа сделок нашего агентства, 47 процентов покупателей оплачивают новое жилье наличными средствами, 53 процента берут недвижимость в ипотеку.
— Выгодно ли сегодня приобретать жилье в ипотеку?
— Сейчас лучшее время для покупки жилья. Из-за высокого уровня инфляции деньги обесцениваются, а недвижимость дорожает. Копить на свою квартиру или дом можно бесконечно. А процентные ставки по ипотеке за последнее время поднялись лишь на один-два процента, хотя прогнозируют их рост.
Есть большое количество государственных программ, с помощью которых оказывают помощь в погашении ипотеки: сертификаты для молодой семьи, средства которых используют в качестве первоначального взноса, материнский капитал, выплата средств на третьего ребенка.
Дороже, но с ремонтом
— Как отразились на рынке недвижимости развитие микрорайона «Северного» и запуск там проекта, ставшего примером комплексной застройки территории?
— Микрорайон «Северный» ценился и до того, как в этой части города стали развивать инфраструктуру. Семьям с детьми важно наличие недалеко от дома места для прогулок, а тут рядом расположена благоустроенная Городская роща. Рядом находится гипермаркет. Квартиры здесь просторные, комфортабельные, с хорошей планировкой. Если площадь двухкомнатной «хрущевки» в центре города — 45 квадратных метров, то в «Северном» — 55 «квадратов».
Но цены на вторичное жилье в этом микрорайоне выросли незначительно: однокомнатная квартира будет стоить порядка трех миллионов рублей. Квартиры в этой части города продаются быстро.
В новом жилом комплексе, возводимом в «Северном», минимальная стоимость однокомнатной квартиры на стадии строительства — около четырех миллионов 200 тысяч рублей. Армавирцы любят этот микрорайон, так как здесь в шаговой доступности находятся школа, детский сад, спортивный центр, магазины и зоны отдыха, и комфортно жить.
— Как изменились предпочтения и требования покупателей жилой недвижимости?
— Появилась тенденция приобретать квартиру сразу с ремонтом. А когда бонусом остается еще и мебель, то вообще замечательно. Люди берегут свои время и деньги. Цены на ремонт выросли из-за удорожания материалов. Если раньше он в среднем обходился в 500 тысяч, то сейчас придется потратить около миллиона рублей.
Поэтому все меньше тех, кто предпочтет купить жилье дешевле, но без ремонта. Армавирцы хотят сразу заселиться и жить в комфорте.
— Какие квартиры и дома сегодня пользуются спросом?
— Как уже говорила, вырос спрос на частные дома. По статистике, интерес к ним увеличивается весной, когда все цветет, а у людей появляется тяга заняться обустройством собственного участка. Большой спрос на жилье в новостройках, находящихся на стадии строительства, из-за возможности использовать программы семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой.
Стабилен спрос на «однушки» и «двушки», так как их легче сдать или продать. И счета на оплату коммунальных услуг ниже. Быстро продаются квартиры на средних этажах.
«Трешки» сдаются и продаются сложнее, поскольку арендаторам и хозяевам придется значительно больше платить за коммуналку. Сложнее стало продать квартиры в давно построенных домах со старыми коммуникациями, потому что люди понимают: после покупки потребуется вложить много средств в ремонт.
Вторичка дешевле
— В каком диапазоне варьируются цены в армавирских новостройках?
— Как отмечала, минимальная стоимость однокомнатной квартиры в новом ЖК в престижном Северном микрорайоне составит примерно четыре миллиона 200 тысяч рублей. В других жилых комплексах она примерно такая же. Один квадратный метр в новом жилье в Армавире стоит от 120 тысяч рублей и выше.
— А на вторичном рынке?
— Во вторичном фонде стоимость одного квадратного метра в однокомнатной квартире без ремонта начинается от 80 тысяч рублей, с ремонтом — от 100 тысяч за квадратный метр. В «двушке» ценник стартует от 60 тысяч, в «трешке» — от 50 тысяч рублей. Это минимальная стоимость в квартире без ремонта. «Потолок» же стоимости зависит от этажа, состояния жилья, района и планировки.
Ремонт добавит цену
— Насколько цены на жилье выросли за последний год?
— Если сравнить с ценами, которые были год назад во время ажиотажа, то в среднем они упали на 20 процентов. Чуть больше года назад однокомнатные квартиры продавали за три миллиона 200 тысяч или три миллиона 500 тысяч рублей, то сейчас их выставляют за три миллиона или два миллиона 700 тысяч рублей. Однако качественный ремонт значительно повышает стоимость жилья.
Стоимость в частном секторе зависит еще и от размера земельного участка, состояния дома.
— Почему аренда некоторых квартир в старом фонде стоит также, как в новостройках?
— Если во «вторичке» сделан хороший ремонт, стоит качественная мебель, то большого отличия от цены в новостройке не будет.
— Какой район города наиболее востребован при покупке жилья?
— Из-за близости к объектам инфраструктуры и благоустроенности — центр города. Востребованы микрорайоны «Северный», «Родина», «Бар», «Оптика» и «Мясокомбинат».
— Что ждет рынок недвижимости Армавира?
— Весной прогнозируем рост спроса на частные дома. Поэтому если кто-то задумывается о продаже, то сейчас — самое время выставлять недвижимость. Наблюдается постепенный рост процентной ставки по жилищному кредиту. Желающим приобрести жилье в ипотеку не стоит откладывать покупку. Однако падения рынка недвижимости ни в Армавире, ни в Краснодарском крае специалисты не ожидают.
Снежана Годлевская