Конец 2024 года тем, кто собирался приобретать жилье, запомнился ростом ставок по ипотечным кредитам до 30%. Казалось, в этом хаосе рынок недвижимости должен встать на тормоза. Однако руководитель агентства недвижимости «Аякс» Светлана Авакянц говорит, что в Армавире спрос на дома и квартиры остается стабильным.
В интервью «АС» она рассказала, сколько стоит квадратный метр, почему рынок жилья в Армавире не стагнирует и в каких микрорайонах горожане массово скупают жилье.
Внимание на пригород
— Как складывается ситуация на рынке недвижимости в Армавире?
— Из-за роста ставки по ипотеке покупательская активность по всей стране существенно упала. По данным аналитиков, около 70% ипотечных сделок на вторичном рынке прекратились.
Однако ситуация в нашем городе остается относительно стабильной. Почему? В Армавире основная часть покупателей — местные жители, а не приезжие. Вторичная недвижимость здесь в активном обороте — люди продолжают покупать и продавать жилье. Поэтому значительного снижения спроса, как, скажем, в Краснодаре, нет. Число сделок сократилось незначительно.
— Какие типы недвижимости сегодня наиболее востребованы?
— В городе возрос интерес к продаже загородной недвижимости, включая готовые дома и участки под строительство. Речь идет об СНТ и ближайших к Армавиру населенных пунктах: селах Вольное, Марьино Успенского района и поселке Глубоком Новокубанского района. Если рассматривать городские районы под индивидуальное строительство, то наиболее популярны Старая Станица и поселок Юбилейный.
Возникший интерес к строительству частных домов обусловлен размером ставки по ипотеке. На вторичную недвижимость она достигла 30%, тогда как на строительство дома по программе семейной ипотеки будет всего 6%.
Никогда не выходят из моды однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это высоколиквидный вид жилья, постоянно пользующийся спросом. Одни горожане покупают такую недвижимость, чтобы там жить, другие — с целью получения дохода.
— Сейчас востребованы квартиры просторные или с маленькой площадью?
— В начале 2000-х в городе был тренд на просторную недвижимость. Армавирцы строили трехэтажные дома или приобретали квартиры в новостройках с улучшенными планировками. В некоторых новых многоквартирных домах площадь однокомнатных квартир достигала 60 квадратных метров.
Сейчас наблюдается обратная тенденция — наиболее востребованными стали компактные квартиры. Оптимальной площадью для однокомнатной квартиры считается 40 квадратных метров. Что касается индивидуальных домов, то чаще выбирают варианты с площадью от 80 до 120 квадратных метров.
Выгодный микрорайон
— Сколько сегодня в городе стоит один квадратный метр в новостройках и на вторичном рынке?
— На вторичном рынке цена квадратного метра в однокомнатных квартирах варьируется от 90 до 95 тысяч рублей. В новостройках она выше — от 160 до 170 тысяч.
Если говорить о частном секторе, то здесь каждый случай уникален и требует оценки специалиста. Учитываются форма земельного участка, состояние фасада, наличие коммуникаций, качество фундамента и самого строения.
— Недвижимость в каких микрорайонах имеет наибольший спрос?
— Одним из самых популярных остается центр города. Большим спросом пользуются микрорайоны Родина, ЗВТ и Бар — многие армавирцы хотят жить недалеко от родственников или мест, где они выросли.
В последнее время значительно вырос интерес к Северному микрорайону. Он даже начинает конкурировать с центральной частью города.
Если говорить о частном секторе, то наибольший спрос сохраняется на дома в Старой Станице и поселке Юбилейном. После наводнения эти пригородные районы потеряли привлекательность, но их включение в программу «Сельская ипотека» изменило ситуацию. Ставка по ипотеке в рамках этой программы варьируется от 0,1 до 3%, благодаря чему покупать недвижимость там стали чаще.
— В любом городе есть как востребованные, так и непопулярные районы. Какие в Армавире считаются непрестижными?
— Менее привлекателен микрорайон Кирпичный. Долгие годы его воспринимали как не самый благополучный. Однако сейчас он меняется в лучшую сторону. В Кирпичном стали строить новые дома. Вот по улице Совхозной десять лет назад возвели десятиэтажный дом, и квартиры в нем быстро раскупили.
Основным фактором выбора для большинства покупателей является уровень развития инфраструктуры. Что важно людям при выборе жилья? Наличие поблизости школ, детских садов, магазинов и удобной транспортной развязки. Как только район начинают благоустраивать, в нем активнее приобретают недвижимость.
Местный покупатель
— Правильно понимаю, что во многом потребительский спрос на недвижимость зависит от ставки по ипотеке?
— Когда процентная ставка по ипотеке была значительно ниже нынешней, спрос на жилье был выше. Однако, несмотря на рост ипотечных ставок, рынок недвижимости остается активным. В нашем агентстве объем продаж в январе этого года остался на уровне декабря 2024-го.
Многие армавирцы приобретают недвижимость, используя средства с банковских вкладов, предпочитая инвестировать в жилье, а не хранить деньги на депозите. Сегодня недвижимость — это твердая валюта, которая позволяет сохранить накопления.
Правда, временно приостановлена программа сельской ипотеки. И сейчас покупатели с надеждой ждут ее возобновления.
Существуют варианты выкупа задолженности у владельца. В рамках этой программы можно приобрести квартиру, находящуюся в залоге у банка, на условиях, которые изначально были предоставлены банком продавцу. Покупатели вносят первоначальный взнос за квартиру и затем погашают ипотеку на тех же условиях, что и предыдущий владелец. Например, вместо 30% они могут платить всего 12%.
Действуют выгодные программы беспроцентной рассрочки от застройщиков на несколько лет. Продолжает работать семейная ипотека со ставкой в шесть процентов. Эти программы в совокупности с имеющимися у армавирцев накоплениями поддерживают активность рынка недвижимости.
— Кто активнее покупает жилье — молодежь или старшее поколение?
— Основные покупатели недвижимости — люди среднего возраста, которые стремятся улучшить жилищные условия, приобрести жилье для детей либо вложить материнский капитал в покупку квартиры для дополнительного дохода. Они приобретают квартиру для последующей сдачи в аренду.
В отличие от Краснодара, основными покупателями недвижимости в Армавире являются не приезжие, а местные. Иногда жилье приобретают жители соседних районов. Были отдельные случаи покупки недвижимости приезжими из Ставрополя, Москвы, регионов Центральной России.
С января 2023 года и до апреля 2024 года наблюдался значительный приток покупателей с «херсонскими сертификатами» из новых регионов России. По их словам, Армавир они выбрали потому, что здесь живут их родственники или друзья. И даже просили подобрать недвижимость неподалеку от них.
Риски и перспективы
— Вы сказали, что по популярности в последнее время Северный микрорайон конкурирует с центром. Но всегда центр остается самым дорогим и востребованным…
— Северный микрорайон — один из наиболее быстро развивающихся. Городская власть активно обустраивает там общественные пространства, построена современная школа, работает новый детский сад, есть магазины, транспортная развязка. В ближайшее время планируют заложить новый парк.
После закладки новых жилых комплексов Северный серьезно конкурирует с центром города. Один комплекс на 690 квартир уже завершен. Некоторые владельцы получили ключи.
Рядом другой застройщик приступил к строительству жилого комплекса из семи домов разной этажности. Всего в нем предусмотрено две тысячи квартир, в том числе и квартиры-студии.
Новые жилые комплексы заметно отличаются от обычных многоэтажек. В них просторные дворы, современные детские площадки, много парковочных мест. Разумеется, такие комфортные условия становятся важным фактором при выборе недвижимости.
Армавир растет в направлении Новокубанска. Застройщики видят в этом перспективу. Они обращают внимание на имеющиеся в городе земельные участки. Уверена, в ближайшие годы Северный микрорайон будет интенсивно развиваться.
— Какие риски существуют при покупке жилья?
— Если рассматривать первичный рынок недвижимости, то сегодня строительство жилья ведется согласно федеральному закону № 214, а средства застройщика аккумулируются на эскроу-счетах. Деньги он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому здесь поводов для беспокойства нет.
А вот приобретая недвижимость на вторичном рынке, важно тщательно анализировать историю смены прав собственности. Существует вероятность отзыва права собственности, если продавец признан банкротом в течение трех лет. Можно лишиться недвижимости, если продавец является личным пользователем имущества. Тогда бывший владелец имеет право жить в доме до тех пор, пока не умрет.
Чтобы избежать возможных рисков, советую воспользоваться услугами специалиста, который изучит всю информацию о недвижимости, продавце и не допустит ситуации, когда клиент лишится купленного жилья. К покупке недвижимости нужно относиться серьезно, досконально изучая документы и предупреждая возможные риски. Цена ошибки слишком велика.
Фото Александра Ковязина / АС